外资房地产投资公司在中国的现状和前景如何？
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我就说天津的，天津算是国外房企进驻较多的，一类是欧美，比如铁狮门、洛克菲勒、等，这一类公司偏做公建居多，招商与经营方面有强项，当地政府也乐于招商其进入开发项目，因为他做公建以后能带来持续经营效益，而且通过他忽悠来的也都是国外巨头级别的企业。政绩上好看。所以政策上受到的扶植就多一些。第二类是南亚的房企，比如新加坡吉宝、马来西亚双威，台湾远雄等等，这些一般偏重住宅，但是感觉水土不服的比较多，天津这地方也怪异，很多大牌开发商玩不转。不过这些南亚房企技术上并没什么优势可以，别看在本国多少年巨头如何如何，其实可能国内一个中等房企进几年的累计开发规模比他从设立到现在的累计开发规模都大。生态城的新加坡公司哭着喊着好几回要撤，现在一不爽了还要哭。第三类是日韩，比如三井、汉拿等等吧。感觉做的也挺吃力的，自己挺执着，又不会对付相关审批部门，工程管理上还有劲使不上。
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外资企业的资金实力相当雄厚，和国内有名的华润等央企一样，很多外资企业不仅仅拥有一个资金链，因此有足够的资金实力进行土地交易，一般情况下外资拿地都是全款进行交易，在政府交付土地之前结清全部款项。另外，雄厚的资金也不会让外资房地产公司急于资金回笼，因此，这些公司一般会用较长的时间去开发高品质的楼盘，也很少会像国内的某些房地产公司那样大规模低价出售商品，回笼资金。据我了解，新加坡企业很少会进行广告宣传，更加注重品质，在新加坡人的思维观念中，只要开发的产品品质好，就会带来良好的市场和收益，这在一定程度上使得新资开发商在国内的知名度并不算高。个人比较欣赏的新资等外资公司的一点是，可持续性。他们更加注重产品的品质，强调产品能给人们带来的舒适度和长远的影响，发展的模式值得国内的某些企业借鉴。
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目前，西安的外资（不包括香港）就只有凯德置地了吧，来自于新加坡。一个住宅代表，一个商业代表。住宅是和香港恒基兆业联合开发的2000亩大盘——御锦城，另外一个就是省政务大厅对面的凯德广场。虽然但从两个项目看不出外企的优劣势，但是还是有一点点反映：首先，御锦城，西安市民都很喜欢，社区大，配套全，虽然距离偏了点，但还是深得西安人欢迎；凯德广场作为万科新地城的商业配套，以及周边两站路无大型商业的基础，所以还是很受追捧，再加上无印良品、gap以及餐饮的代表，所以还不错；其次，凯德并没有出现水土不服的情况，相对于一些品牌开发商如招商、保利初来西安的口碑问题，凯德明显就是有备而来的。所以，不管是谁去入驻某一城市，首先要做大量的考察，一定要根据当地特色做产品，抓住客户需求，不能盲目画大饼。
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凯德置地，新加坡最大房地产企业。在华主要涉及商业房地产开发，模式与万达类似。能想起的外企还有菲律宾SM（不要邪恶，估计是supermarket缩写），泰国正大等等。没错你看出来了东南亚很多，全部是华人的企业，而且都是进军商业房地产。主要原因窃以为是他们对商业房地产模式比较拿手，而且住宅项目的周期太长、政策限制、需要搞定的部门比较多等等因素。不确定。望砖家补充。鉴于我国把港澳台地区资本也归为外资，所以这就多了，比如李超人的长江系、HWL，许氏新鸿基、郑氏的新世界、瑞安（就是新天地的开发商）。港资在中国外资比重很大，以前写过中港经济联系论文，现在隐约记得数据占三成左右。随学校考察过重庆的港资项目，一个瑞安的盘就占了整个化龙桥，体量惊人…而且瑞安在重庆还不如李超人规模大，你可以管窥香港房企的力量了。
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本人只熟悉上海市场，北京广州请各位补充其实欧美资本在中国市场动作并不少，但投资形式以基金收购为主，不像港资和新加坡公司一般是开发模式，且投资方向以商业物业为主，加上基金的玩法一般是越保密越好，所以欧美资本很多动作其实并不为外人所熟知。08金融危机以前，上海其实是欧美资本的冒险家乐园，最有名的莫过于MSREF，在上海投了十多个项目，投资标的涵盖了住宅、办公、服务式公寓等，建成项目、在建工程、土地阶段的都有，卢湾是老巢，黄浦和徐汇也投了一些。采用快进快出策略，赶上了房价疯涨的时机，好多项目都是躺着赚钱，赚翻了好不好！后来出了Peterson的事情，外加金融风暴袭来，整个团队都被砍我就不详述了。其他资本投资策略没有MSREF那么激进，但进的早基本都赚到了，因为赶上了房价疯涨的好时机，比如GS在上海拿过住宅和服务式公寓，Carlyle和Blackstone旗下都有基金08年前在上海拿过别墅项目，都是快速出手，整个投资周期不超过3年。ING，LIM都有拿些办公还有工业。另外AngeloGordon也算比较猛的，通过好几支基金来投中国市场，表现有好有差，比如基本平进平出世纪商贸的APL，成功的比如八号桥。Hines在上海是真的没玩好，某公寓项目至今还没卖完呢，江湾项目08年急着撤时碰到个急着想进上海的富力，还好没卖白菜价。去年化名玉风筝又进来不知能否玩好。此外，澳洲有MGPA，爱买办公和商业，算美国之外最活跃的了；德国有SEB，买办公为主；英国的Grosvenor，这家偏保守；爱尔兰的TreasuryHoldings，去年改成了信托形式；新加坡GICRE，Ascendas和Capitalland都算进来早的，其实当年凯德在上海也投机的厉害，在建工程转让赚了不少。08年时候听说资管巨头Blackrock都准备要进中国了，后来金融危机爆发，还好没来。去年整个收了MGPA，大手笔啊。08年之后，整个资本市场变天了，MSREF中国团队被砍，ING成了CBREI，LIM成了JLL中的L，Prologis成了GLP，欧美资本纷纷逃离，当年在中国投机过的基本都撤走了，但撤的快的那些回来也最快。10年之后外资交易又开始活跃起来，比较活跃的比如Mapletree，GawCapital，Gaw挺牛的把NJPPF的TimothyWalsh都挖了过来，近年黑石、凯雷都在上海有投地产项目，还不止一个。再讲下受人关注较少的工业市场，08年前简直就是Prologis一家的天下，个人不是很理解为啥别家那时不玩，求解答。后来Prologis金融风暴中断臂求生，Ming找了GIC整个MBO，导致目前看到的状况是外资里GLP独大，AMB,Goodman,Ascendas现今在中国都像小孩子过家家。最后总结一下吧，个人认为欧美资本对中国地产市场1.从根本上无法理解中国经济的发展模式，认为新兴市场风险较高，导致投资策略两级分化，或太保守根本不投，或投机为主赚快钱。反倒是港台、新加坡等文化上更相容，更能理解中国的发展，所以在投资上显得更长期和稳健。2.投资受多方面掣肘，不如港资灵活，更比不上内资，主要来自a.中国政府管控b.背后欧美投资人不理解市场c.投委会有严格的风险控制策略当然第一点完全是个人观点，我也理解IC把中国看成一个beta值很高的新兴市场还是情有可原的，毕竟很多欧美投资人的投资范围极广。况且每个基金都有自己的IPS，必须遵守，不像国内很多操作那样灵活可变。
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资金方面外资有钱，因为外资滚了很多年，大陆能与这些外资抗衡的也就国企几家有实力。开发规划理念首先我是做商业地产这一块的，那就把太古地产拎出来单说吧。尽量不打马虎眼，诚恳点。不盲目扩张，一步一个脚印走的很踏实。说到这里我要批评国内的开发商，盲目扩张，疯狂掠地，然后销售回笼资金，然后再攻城略地，大有零售业抢占市场份额的火药味。说实话，我不看好WD，但也不详细点评。太古在这方面做的就很好，太古在香港的四个项目每年的租金收益是30亿港元（10年财报），2011年北京三里屯village租金收益大约是4亿多港元。太古的物业是不出售的基本全部持有。太古有没有钱？太古有钱，比国内的开发商有钱多了。但是人家从不盲目的跟风。我想这一点，值得我们做企业做人学习。地产牵涉到城市未来数十年、数百年的发展，甚至更久远。我想说的是，企业虽然是赚钱的机器，但是很多钱不可以盲目的去赚。比如一直很热门的话题——奶粉。今天我们可能看不到很远的未来所影响的结果。这就像是一个潜伏期很长的病毒。一旦爆发不疯即死。设计理念。可以支撑未来相当长的一段时间。国内很多物业支撑不了未来的发展格局，不少地区，2000年前的物业项目现在又要必须拆掉。拆掉挺可惜，不拆掉又不适合当前的实际情况。大家比较熟悉也就是三里屯的Village了，开放式的购物中心，这种设计是未来的主流趋势。在这方面目前国内还尚没有一家可以可以跟得上。比如三里屯的动线很宽，密度很低，这样其实是牺牲了有效的营业建筑面积的。如果是国内的公司肯定不会放弃任何一点一滴的可以利用土地的。所以说太古为项目着想眼光比较长远，理念比较前沿；国内大部分开发商呢，为腰包着想，鼠目寸光。比如WD的不少项目Mall旁边搭配的商业街基本都成了摆设。运营，太古做商业地产几十年了，行业经验极其丰富，手段也很好。值得我们行业人去好好的学习一下。举个小例，Shoppingguide（导购），大家谈微笑服务多少年了？相信各位都有这样的体验，你问她厕所在哪？手一指：就在哪？到底在哪呢？不少没有方向感又羞涩的朋友只能憋着慢慢找。太古集团是一个怎样厉害的跨业务实体？有哪些值得借鉴的过人之处？政策公平性问题我在自己的微信帐号说过沃尔玛在中国的故事，中国是个很特殊的市场。为什么呢？年龄大一点的知友知识面广的知友了解早期开放的时候。大陆的各方面的法律法规有的没有有的就干脆执行不了。1978年开始的零售业开始流通体制改革。1992年允许外资零售企业进入中国零售领域以后，中国的整个零售市场就开始高速度的发展。为什么要说这个看似无关的话题呢。90年代初左右的时候，那时候政府还没有明确的政策规定外资零售可以进入大陆进行拓展经营，这时候的家乐福就绕道和北京的一家叫：“中创”的公司合资经营零售，这样算是进入中国了，有点第一个吃螃蟹的意思。当然这中间和政府的斡旋，我们外人不可而知。家乐福相比其他的零售商一直都很适应中国市场，形象点说，就是整体都够本土化。政府对外资二级市场开发的态度：限外拿广东来说就很有代表性，因为广东是港资的主要目标。但是政府对外资在二级市场的开发是比较排斥的，甚至一度禁止。更别说一级市场。大家都知道在中国做个屁大的生意都要看政府的脸色。卖个西瓜都要躲着城管。90年代的时候，已经有很多外资地产公司进入中国，比如后来的凯德系统。但是这些外资系统一开始几乎全都铩羽收紧了。这是为什么呢？令人琢磨不透的政策复杂繁缛的审批程序，特别是北京地产界的朋友，应该感受更深。走程序的过程，基本如同炼狱，本土企业如此，更何况是外资。背离市场规律的价格。人才很少，那时候的中国简直就是个大筛子。到处漏洞。同理本土的人才也很少，搞个房地产开发？开玩笑，以前都是国企统一复制单位宿舍。哪有什么人见过房地产市场是个什么样子。更别说人才了。
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