很多房地产开发商都在向商业地产转型，靠谱吗？
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这个问题其实可以换个角度来问，或许能回答你的问题（另外，作为一个商业地产从业者，我们公司也在做商业地产，或许从我了解的方面能够给出一个解答）：1.为什么住宅开发商要做商业地产？（1）商业能够提升周边的住宅议价能力。住宅的开发商在销售住宅的时候发现，只要项目挨着学校，商场，医院，议价能力就能显著提高。学校和医院都是公共资源，而且需要行政许可，大多只能指望政府。学校还可以通过与名校合作方式，提供建好的免费的物业条件，学校提供教学方式可以引入，如浦东星河湾的星河湾小学。医院则完全指望政府。但是商业就不一样，完全可以自己干啊。有个好的商业，旁边的住宅不要太好卖！比如成都华润万象城边上的24城，上海嘉定边华润中央公园边上的五彩城，给项目带来售价上的提升很显著。我们的房子也因为有配套集中式商业，在几个城市议价能力超出当地均价40%到200%，当然本身住宅的质量也不错，建造商业部分的钱完全可以从住宅的溢价中找回来。（2）中高端的商业良好的运营收益能够保证较高的收益率。比投资基金还要高。深圳华润万象城初投资5、6个亿，现在一年的营业额就有50、60亿。按照常规营业额分成10-20%（通常17.5%）计算，一年就回本了。这才有了华润万象城这个牌子出来。这里说的是中高端商业，低端商业利润极低。万科物业曾经想用社区商业，大数据理念买米啊，油啊，盐之类的给自己的小业主，但是实际情况利润不高啊。（3）形成一定规模后上市，母公司让出一部分股份，可以套现。比如最近的万达商业上市。因为商业可以持续的增长:租金的稳定增长、开发面积的稳定增长，投资回报的稳定增长等等。
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在国内，房地产开发对于多数开发商来说，是一种赚钱模式而已，别把它上升到产业的高度。什么赚钱模式？简言之，以相对较低资金，撬动一个大项目，用各行业的分包商的资金垫款完成项目，自己拿高额利润。现在，这种赚钱模式在住宅上玩儿不转了，因为以前快速回款的房子现在卖不动了，人们观念变了，重视商铺投资了，那么好吧，既是热点又显得高大上，那么我们用同样的模式玩儿商业地产好了。事实就是这样，这不叫产品升级换代，而是用同样的模式换个主题来赚钱罢了。当然，我说的这些，不是指那些真的以产品为主的开发商。真正把住宅或者商业项目作为产品来做，而不仅仅是赚钱的一个承载体的企业，是用不着当墙头草的。
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商业开发，站在消费承受能力的角度，一个商业中心、综合体项目、写字楼、商街或者专业市场，周边5公里范围内达到多少人口、10公里范围人口多少都是有硬性指标，低于这个指标，就是商业饱和，很可悲的是大部分商业都达不到这个指标，拿不到这么好的地，也拿不起这么贵的地，所以销售运营起来，真是千难万难。站在运营实力的角度，就算拿到了好地，但是有运营实力，把项目做兴旺的又有几家呢？这大家可以去赢商网上看看，或者了解一下自己城市身边的项目，用目测的方式就可以看出身边大部分商业运营的惨淡情况。就算站在开发商盈利的角度来看，近几年商业地产的发展也并不算如意。国内做的好的，不外乎万达、SOHO、凯德、绿地、宝能等几家大鳄，这个是表面的风光，但是这个牵涉的开发模式的问题，万达等企业是只租不售，或者综合开发租商业卖住宅，或者是只售小部分，这就是万达牛逼的地方，他有自己的资源和运营团队，不图卖铺这点眼前利益，资金链庞大，又有钱能拿到最中心的地段，后期招商团队专业实力牛叉，纯靠租或者拉升周边地价的方式就能赚到钱。但是目前国内大部分中小商业开发商，都是靠卖铺来赚钱的，并不具备招商、运营的能力，前几年的时候，只要项目开出来，消费者不懂行，并不愁卖，卖完了钱到手了拍拍屁股走人了事，烂摊子留给皮包商管公司来收拾。但是现在行情不一样了，电商冲击实体销售，很多自营的业主已经感受到生意没那么好做了，纯投资的消费者都是身经百战，除非品牌够强，地段够好，消费者根本不买单了。现在就出来一个问题：商业开发企业中，大企业类似于万达等大鳄越混越好，品牌越来越强大（当然房地产也是这样的趋势），中型企业举步维艰，新、小企业逐步被淘汰，这是趋势和潮流，不可阻挡。在现在的形式下，中小房企在被大型企业驱逐的过程中，被逼的走投无路想转到商业这个行当中来，但是现实往往是很残酷的。中小型的商业虽然开发成本上，建安成本会低于住宅，但是商业拿地的成本绝对是要高于住宅的，其次是销售回款，你没与实力运营起来获取长期利益，现在商业销售的环境越来越差了，周期越来越长，坚持不住，照样是资金链断掉，跑路的节奏。近两年，我一直在接触商业，一、二、三、四城市，县级市场，均有涉猎，总结出来的经验与前几年的企业拿地趋势相反。前几年，很多商业开发企业向二三线城市、县级城市拿地，以为下级市场会越来越好，但是事实告诉我，一二线城市因为消费基础大，销售然而情况较好，虽然竞争激烈，反而是良性发展，下级城市其实早就被当年转行的早的中小企业挖掘一空了，现在进入的企业都是捡剩饭的，不说开一个死一个，但是都是大多都是乘兴而来，败兴而去。
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09、10年商业地产正狂飙突进的时候，有多少开发商抱着“人傻、钱多、速来”的心态冲进商业地产，想着不就是建个盒子，招一批招商运营团队就能搞定了嘛，这钱咱花的起。于是众多商业广场、HOPSCA、环球中心以及各种mall全面开花，可是没想到这就三四年的光景，商业地产的天就变了，商户越来越难招了，消费者也越来越难伺候了。自己的商业项目恰好遭遇集中的开业潮，于是定位不准确，动线不合理，运营不专业，招商无亮点等等问题都出现了。咦，不是说好了，开业大火，快速扩张，融资上市登上人生巅峰的嘛，老子花了这么多钱怎么搞出这么一个东西出来？为什么？因为商业地产是一个复杂的系统工程。各个环节环环相扣，从市场定位，规划设计，招商策略，运营管理，常态化调整哪一个不需要长期的行业积累。目前高端的商业物业为什么长期被港台、欧美、日本开发商把持，因为他们动辄都有数十年的商业物业运营经验，他们有自己的一套行之有效的产品理念和运营逻辑，这些东西都是钱买不来的，这就是为什么高端酒店大多都是有数十年甚至百年的运营历史。因为商业物业的开发运营是需要行业积淀的，我大天朝很有钱了吧，但还是制造不出像样的汽车发动机，我们没有长时间的工业积累，靠钱是砸不出来的。很多人都会说港台企业做商业太过死板，但是个人觉得那是他们对于行业有着自己的理解，对于产品和运营有着自己的坚持，不愿意轻易的妥协。很喜欢恒隆的slogan“只选好的，只做对的”，有多少开发商愿意这样做？又有多少开发商能够真的做到准确定位、合理规划、精细化管理？所以，房地产开发商转做商业地产，我说他不靠谱，因为即使你能赚到钱，也很难做出一个让人舒服的产品，这无关乎思维方式和资金实力。
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一开始政府是不太明白土地经济和税收等的关系的，卖土地给开发商造住宅卖掉，赚土地钱就很开心。后来发现商业更有搞头，土地一样卖了一遍（还只需40年，住宅70年呢），然后商业盖起来，有商铺酒店写字楼，其他的税收啊，就业啊，GDP啊都会上去，政府也不笨啊。。。。你看现在的土地出让公告，纯住宅土地越来越少。那么，作为开发商，如果一门心思还是做住宅，岂不是坐以待毙？当然要转型啦。。。。。。。至于靠不靠谱，还是要看自己的实力，策略，人才啥的。没有一定靠谱的事儿，这个道理，大家都懂吧。关键是人！
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先说为什么不靠谱；这个世界上大多数的东西过剩都是一种灾难！地产更是如此；很多人说，拆出一个新中国；但是对于商用物业来说，这种论调是个悖论。甚至对于住宅也是一个悖论。住宅物业还是商用物业，对于社会结构来说都是有极限的，站在总体城规的角度看，一个有固定人口数量区间的城市的商用物业和住宅物业都是有其饱和指数的。在一个人均GDP超3K的城市区域内，城镇人均商业零售面积需求的区间在（2-3）㎡/人。假设该市区内总城镇人口为100W，也就是说理想需求的总商业零售面积是300W平米以内，然后和现有的零售商业面积对比一下，就可以了。大家自己动手算算各自城市的呗；忘记说了，这个标准过时了，因为那时候还没有这么汹涌的电商。也就是说100W人口的城市可以保证300W的商业物业的租金收益是符合市场水平的，超出的是达不到市场租金水平的，就是说租金收益是亏损的。但是现实中，并不是这样。在现实的商业活动中，商业聚集效应会导致商业活动中心区的租金收益水平过线或者上扬，那么边缘商业会产生崩溃趋势。所以每当我看见某家说XX社区商铺领航地产什么的，我就呵呵了~~~商业中心是个市场的自发/规律等和无数参与者共同造就的，不是说，我们在保定搞一个中南海就能成国务中心的。CBD绝不是一天练成的，也绝对不是练成的。谈必提及商业地产，言必有综合体，好像不说两句，就证明不了自己是做房地产的？什么一个1000万人口的城市要有56个综合体，这些标准都哪里来的？裙楼上面弄两条腿，号曰：双子楼，一个做公寓，一个做写字楼；称综合体！HOPSCA！大家跟我一起读——HOPSCA！下面弄个大商业，我们要招家乐福、我们要招沃尔玛，八毛的不干，六毛的太低，五毛成交！不黑了~~其实我是对她爱的深沉~很多开发商转型跑去做商业地产，为什么我持不赞成的观点啊；很直接的理由就是当国内一线的商业地产商尚不能良好的把握商业地产的成熟走向和操作方法。其他的小开发商就不要试图趟这个水。可能有人说，你干不好，不代表别人，这个话置气可以。但是放眼整个行业的尖端水平和前沿经验的累积，达到行业的领跑者的水平，到底需要多少资源配置，这不是数量的变化。这是质的飞跃。就像做建筑一样，找几个证就可以拉杆子干起来，但是如果是去做超高层呢？做摩天大楼呢？做结构跨越比较大的建筑体呢？同样都去参加高考，一个班去了清华，一个班去了蓝翔，他们都在读书，但是知识和经验的累积和资源的利用占有，都特么太重要了。全国有相当一部分的开发商在开发住宅的过程中，底商的户型都搞不好，甚至看都不看，因为看了也是白看，这样的团队怎么去做商业地产？在住宅利润急速降下来的这几年，大家伙都知道商业物业代表着暴利，想想同时也是带着高风险的。当集中式商业的分割虚铺标榜的77889，未能兑现的时候，投资的目光马上转到传统的沿街商铺上来。商业地产的真正出路是发展商直面市场和消费者，而不是现在的剥皮关系。直面市场就需要雄厚的资本和强大的商业资源等等。飞船好不好跟天空没有关系，拱拱手说：都是大家的支持。这才是真理。真的不是租金低的问题，是能不能租出去的问题！在把交通因素的影响慢慢降低下来的今天，底商这种东西是最没有搞头的。
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