这个问题其实可以换个角度来问，或许能回答你的问题（另外，作为一个商业地产从业者，我们公司也在做商业地产，或许从我了解的方面能够给出一个解答）：

1.为什么住宅开发商要做商业地产？
（1）商业能够提升周边的住宅议价能力。住宅的开发商在销售住宅的时候发现，只要项目挨着学校，商场，医院，议价能力就能显著提高。学校和医院都是公共资源，而且需要行政许可，大多只能指望政府。学校还可以通过与名校合作方式，提供建好的免费的物业条件，学校提供教学方式可以引入，如浦东星河湾的星河湾小学。医院则完全指望政府。但是商业就不一样，完全可以自己干啊。有个好的商业，旁边的住宅不要太好卖！比如成都华润万象城边上的24城，上海嘉定边华润中央公园边上的五彩城，给项目带来售价上的提升很显著。我们的房子也因为有配套集中式商业，在几个城市议价能力超出当地均价40%到200%，当然本身住宅的质量也不错，建造商业部分的钱完全可以从住宅的溢价中找回来。

（2）中高端的商业良好的运营收益能够保证较高的收益率。比投资基金还要高。深圳华润万象城初投资5、6个亿，现在一年的营业额就有50、60亿。按照常规营业额分成10-20%（通常17.5%）计算，一年就回本了。这才有了华润万象城这个牌子出来。这里说的是中高端商业，低端商业利润极低。万科物业曾经想用社区商业，大数据理念买米啊，油啊，盐之类的给自己的小业主，但是实际情况利润不高啊。

（3）形成一定规模后上市，母公司让出一部分股份，可以套现。比如最近的万达商业上市。因为商业可以持续的增长: 租金的稳定增长、开发面积的稳定增长，投资回报的稳定增长等等。